ПРАВОСУДИЕ И СПРАВЕДЛИВОСТЬ - ВСТРЕЧА НЕИЗБЕЖНА!
Во время покупки квартиры клиенты иногда задают вопрос «А что будет, если ...?» Абсолютно всех волнует будущая судьба совершаемой сделки. Законом определен для ничтожных сделок срок исковой давности - 10 лет и практически все сделки являются оспоримыми. Стопроцентную гарантию дает только Остап Бендер. Менталитет наших сограждан не позволяет надеяться, что кто-то когда-нибудь финансовый риск сделки. Причины разные: главная - жалко денег, да, пожалуй, неверие в возможность выплаты, плюс неустойчивость рубля, да еще зачастую сокрытие истинной суммы сделки, благодаря глубоко продуманной налоговой политики государства. Никто из покупателей, кстати, никогда не привлекает ни юристов, ни риэлтеров к правовому исследованию (экспертизе) правоустанавливающих документов, так по серьезному, конечно, со сдачей данного исследования по акту заказчику. Зачастую все ограничивается визуальным исследованием документов - совершенно бестолковая процедура. Аналогично исследуют документы, плюс проверяя грамотность их составления, и УЮ СОРП, и нотариусы. Все эти «исследования» не страхуют и не защищают добросовестного приобретателя, к сожалению.
Так вот, отвечая на злободнев-ные вопросы клиентов: «А что будет, если…?» мне приходится отвечать, к величайшему сожалени,только одно «Не знаю» Особенность нашей судебной системы, в отличие например от судебной системы США, в которой в которой существует так называемоея прецедентное право, заключается в том, что наша система правосудия базируется на кодексах (Гражданский, Жилищный, Уголовный ) и перспектива прогнозирования в области гражданского су-допроизводства находится между лотереей и игрой в карты Никто не может предсказать с известной долей достоверности какой будет финал. При расторжении сделки с недвижимостью наступает, как правило, двусторонняя реституция - возврат сторон в первоначальное положение. Данный термин отсутствует в ГК РФ выработан наукой - имеет свои корни и I использован еще в Римском праве. Мнение членов САРФ и даже мнение специалистов Саратовской Государственной Академии Права в понимании, как должна происходить реституция, расходится. С одной стороны логично предположить, что это одновременный процесс во времени и в пространстве С другой стороны, двухсторонняя реституция, как правило, оберегает интересы несовершеннолетних, которые были нарушены и которые должны быть восстановлены не взирая, например, на отсутствие у противоположной стороны денег Мнение судебной системы в понимании данного вопроса однозначно: квартиру забрать а деньги - как придется Двухстороннюю реституцию должно рассматривать как способ защиты не для тех кто нарушает закон, а для тех чьи интересы нарушены сделкой Наиболее распространенный сценарий расторжения сделок - это оспаривание договоров на приватизацию Если при заключении договора на приватизацию. Если при заключении договора не были учтены интересы третьего лица (как правило, мама «забывает» на время о существовании одного из своих чад, не включив его в договор на приватизацию) то такой договор признается ничтожным Все это абсолютно правильно, но далее судебная система, признавая все остальные договоры ничтожными совершает ошибку Все остальные договоры купли-продажи можно назвать «условно ничтожными» как последствия ничтожной сделки И для них должна быть своя система истребования собственности В контексте этой мысли большое значение должен иметь конституционный принцип равенства сторон и принцип добросовестного приобретательства, а именно ст. 302 ГК, которая вобрала в себя многовековой правовой опыт мировой цивилизации И суд не имеет права просто так отмахнуться от этой статьи, проигнорировать ее. Справедливость и здравый смысл требуют в данной ситуации отдать приоритет добросовестному приобретателю а не недобросовестному «забывчивому» приватизатору, вступившего в сговор с паспортисткой или начальником ЖКО Закон предусматривает в случае невозможности исполнения решения в натуре, исполнить его по иному В данном абстрактном случае восстановить право на проживание, но не для всей семьи (во главе с «забывчивой» мамашей) а лишь для того члена, чьи права нарушены Да и не логично восстанавливать право на проживание в муниципальной квартире для тех граждан, которые добровольно выписались из муниципального жилья Решение вопроса для пострадавшего члена семьи должно осуществляться не за счет добросовестного приобретателя, а за счет тех кто нарушил права. При такой постановке вопроса и таких решениях суда исчезнет кормушка для забывчивых приватизаторов и прочих лиц занимающихся квартирными аферами. Параллельно данному выводу встает и другой принципиальный вопрос. Государство в лице учреждения Министерства Юстиции (УЮ СОРП) зарегистрировавшего права ничего не ведавшего приобретателя, само же эти права и отбирает Так грош цена такой регистрации (личное мнение автора несовпадающее с мнением прочих) Суды Саратовской области по данному сценарию оставили ни одного добросовестного приобретателя без жилища и без реальной возможности получить финансо-
вую компенсацию. И очень хочется верить, что в обозримом будущем, судебная практика будет приведена в соответствие со здравым смыслом и справедливостью, очень хочется, чтобы статус добросовестного приобретателя надежно охранял клиентов риэлтерских фирм, чтобы истребование имущества по виндикационным искам проходило в полном соответствии с законодатель-ством (Часть I ст. 302 ГК РФ), С нашей стороны сделално все возможное, чтобы позиция Академии Права по этому вопросу, моя личная позиция, были услышаны в Верховном суде, Конституционном суде, Генеральной прокуратуре. Обращения уже принесли первые плоды, в частности в своем ответе от 26 февраля 2001 года Конституционный Суд констатирует: Следует учитывать и то обстоятельство, что неплатежеспособность участника сделки может служить основанием для того, чтобы просить суд об установлении иного порядка исполнения вынесенного им решения» Учитывая все предыдущие многочисленные ответы по данному вопросу, это уже шаг вперёд Но, не следует обольщаться, что судебная система быстро изменит свою устоявшуюся точку зрения на этот серьезнейший вопрос. Для этого крайне необходимо общественное мнение, правовая готовность граждан, адвокатов, риэлтеров отстаивать до конца свою позицию, заинтересованность, в частности .уполномоченных по правам человека, Министерства Юстиции, Областного суда, Нотариальной палаты, Прокуратуры вырабатывать единую точку зрения по серьезнейшим вопросам, гарантирующим нашим гражданам конституционные права - право на судебную защиту, право на жилище и принцип равенства сторон.
Преэидент ЗАО «Алмаз-А»  А. Пегов
Опубликовано 7 марта 2001г. в саратовской газете «Пресс-парк. Недвижимость» №8
Прим.редактора сайта: Будем снисходительны с слабости правовой позиции автора статьи, к его иллюзиям относительно прецедентной системы права. В этих иллюзиях тоже есть рациональное зерно: гражданин неюрист, читая закон слабо представляет себе, как это будет выглядеть в действительности, а прецедентная система дает возможность человеку с улицы сразу же увидеть как это выглядит в судебном решении, описывающем конкретную жизненную ситуацию. Этот недостаток «наглядности» мы и пытаемся преодолеть в публикации судебной практики. Главное то, что Андрей Петрович Пегов первый в нашем городе обратил внимание общественности не только на нравственную сторону выселений добросовестных приобретателей из их квартир, но и на сторону юридическую и призвал к формированию юридической системы защиты интересов честных людей и добросовестных собственников ничем не нарушавших Закона.