Арбитражный суд Саратовской области

Истец: Саратовская Губернская торгово-
промышленная палата
410600 г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30

Ответчик: Администрация города Саратова
410600 г. Саратов, ул. Первомайская 78.

Заинтересованные лица:
Общество с ограниченной ответственностью 
коммерческий банк «Хард-банк»
410005 г. Саратов, ул. Пугачевская, 161

Комитет по управлению имуществом 
города Саратова 
410600 г. Саратов, ул. Театральная пл., 7

«О признании договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенного между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенного нотариусом Алдимировой Т.Н. недействительным; о признании ничтожными сделок, проистекающих из вышеперечисленного договора»

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

На основании распоряжения мэра № 62-р от 13.02.2002 года «О прекращении кредитных обязательств перед ООО КБ «Хард-банк»»между Муниципальным образованием – городом Саратовом и ООО КБ «Хард-банк» 19.02.2002 был заключен договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного, по которому ООО КБ «Хард-банк» в качестве отступного было передано следующее недвижимое имущество:
- нежилые помещения общей площадью 1293,3 кв. м. на первом, втором этажах и в подвале двухэтажного здания, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Большая Казачья, дом 30; 
- нежилые помещения общей площадью 130,3 кв. м. на первом этаже пятиэтажного жилого дома, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Большая Горная, дом 147/153; 
- нежилые помещения общей площадью 221,6 кв. м. на третьем этаже трехэтажного нежилого здания, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Московская, дом 37; 
- нежилые помещения общей площадью 319,5 кв. м. на первом этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Московская, дом 47; 
- нежилые помещения общей площадью 229,6 кв. м. на первом этаже и нежилые помещения общей площадью 42,7 кв. м. в подвале шестиэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Советская, дом 34; 
- нежилые помещения общей площадью 164,1 кв. м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящиеся по адресу: город Саратов, улица им. Чернышевского Н.Г., дом 6; 
- нежилые помещения общей площадью 272,1 кв. м. в цокольном этаже девятиэтажного жилого дома, литер А1, находящиеся по адресу: город Саратов, улица им. Чернышевского Н.Г., дом 6; 
- нежилые помещения общей площадью 434,9 кв. м. в цокольном этаже одноэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Соколовая, дом 215/130; 
- нежилые помещения общей площадью 257,9 кв. м. на первом и втором этажах девятиэтажного жилого дома, литер Б, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Академика Навашина С.Г., дом 5; 
- нежилые помещения общей площадью 181,7 кв. м. в подвале одноэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Московская, дом 45; 
- нежилые помещения общей площадью 71,1 кв. м. в подвале одноэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Московская, дом 45; 
- встроенные нежилые помещения, общей площадью 256,8 кв. м. на первом этаже восьми-десятиэтажного жилого дома, находящиеся по адресу: город Саратов, Мирный переулок, дом 17; 
- нежилые помещения общей площадью 238,1 кв. м. в подвале трехэтажного жилого дома, литер АБ, находящиеся по адресу: город Саратов, улица им. Чапаева В.И., дом 73/111 .
 Данный договор был удостоверен нотариусом города Саратова Алдимировой Т.Н..
До передачи вышеперечисленного муниципального имущества в собственность ООО КБ «Хард-банк», в соответствии с п. 8.2.1 Решения Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 "О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова", Саратовская губернская торгово-промышленная палата в ноябре 2001 года подала заявку на приватизацию находящихся в их долгосрочном пользовании помещений в здании, расположенном по адресу г. Саратов, ул. Большая Казачья, д. 30, подписала Охранное обязательство с Госорганом, однако Комитет по управлению имуществом города Саратова в установленные сроки не рассмотрел заявку и не дал на нее ответа, что является нарушением п. 8.2.3. вышеуказанного Решения. Передача данного здания ООО КБ «Хард-банк» нарушила право СГ ТПП на приватизацию занимаемых ею помещений, на праве долгосрочного безвозмездного пользования, предусмотренное п. 8.1.1. Решения. 

Кроме того, договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенный между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк», удостоверенный нотариусом Алдимировой Т.Н. был заключен с нарушением действующего законодательства: 
1.	В соответствии со ст. 55 п.2 пп.3 «Закона об ипотеке» обращение взыскания на имущество, имеющее значительную историческую или культурную ценность, допускается только по решению суда. Здание, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Большая Казачья, дом 30 относится к категории памятников истории и культуры согласно решению Саратовского облисполкома от 16.01.1986 года № 18. Решения суда об обращении взыскания на данное имущество не было.
2.	В соответствии с п. 3 ст. 55 «Закона об ипотеке», к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем, применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. В соответствии со ст. 555 ГК РФ обязательным условием договора купли - продажи недвижимости является цена имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. В оспариваемом договоре о передаче имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года цена имущества не определена. В соответствии с п.1. ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. 
3.	Решением Саратовской городской думы № 15-131 от 20.12.2001 года «О порядке передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Саратова, в целях обеспечения кредитных обязательств» установлен порядок исполнения кредитных обязательств обеспеченных договором залога. В соответствии с п. 3.2 Порядка удовлетворение требований залогодержателя может быть осуществлено только на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем одним из способов, указанных в пункте 3 статьи 55 Федерального закона об ипотеке. Представление муниципального образования "Город Саратов" в соглашении осуществляется мэром города. В оспариваемом договоре о передаче недвижимости в качестве отступного в роли представителя муниципального образования – города Саратова выступала Администрация города Саратова в лице вице-мэра города Саратова Соколова Анатолия Ивановича, что прямо противоречит указанному порядку. 
4.	Так как, в соответствии с п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем, применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, то сделка, совершенная по договору о передаче имущества в качестве отступного от 19.02.2001 года, должна являться по своей сути сделкой купли-продажи недвижимого имущества, по которому коммерческая организация приобрела в собственность муниципальное недвижимое имущество. Передача в частную собственность недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, является приватизацией и, на момент совершения сделки, регулировалась Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 "О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова" (с изменениями от 23 мая 2000 г., 31 мая 2001 г.). В соответствии с решением Саратовского облисполкома от 16.01.1986 года № 18 здание, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Большая Казачья, дом 30 относится к категории памятников истории и культуры. В нарушение требований п. 3.3.4 «О порядке передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Саратова, в целях обеспечения кредитных обязательств» и п.9.1.3. вышеуказанного Решения Саратовской городской Думы приватизация произошла без оформления Охранного обязательства с Госорганом. 
5.	В соответствии с вышеуказанным решением городской Думы приватизация третьими лицами используемых на долгосрочной основе объектов муниципального недвижимого имущества допускается только по результатам конкурса (аукциона) на основании решения городской думы. В данном случае такого решения получено не было, и конкурс не проводился. 
6.	Рыночная стоимость это текущая стоимость товаров, услуг, в том числе биржевых товаров, фондовых ценностей и валюты, определяемая на основе спроса и предложений в каждый конкретный момент на рынке, цена основных фондов, по которой их можно реально продать, в отличие от балансовой стоимости или инвентаризационной оценки. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. На момент составления заключения Саратовского регионального отделения Всероссийского общества оценщиков, т.е. на 14 декабря 2001 года, Саратовская губернская торгово-промышленная палата была согласна приватизировать занимаемые ей помещения, и расчетная стоимость приватизации существенно превышала указанную оценщиками. 
7.	 Закон об ипотеке предусматривает, что при приобретении в собственность заложенных объектов недвижимости Залогодержателем, сумма превышения цены недвижимости по договору над обязательствами, обеспеченными залогом, поступает Залогодателю. В данном случае это исполнено не было, а по двум переданным объектам: нежилые помещения общей площадью 164,1 кв. м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящиеся по адресу: город Саратов, улица им. Чернышевского Н.Г., дом 6 и нежилые помещения общей площадью 181,7 кв. м. в подвале одноэтажного жилого дома, литер А, находящиеся по адресу: город Саратов, улица Московская, дом 45, даже не производилась ни рыночная, ни инвентаризационная оценка.
8.	В соответствии с оспариваемым договором о передаче имущества в качестве отступного ООО КБ «Хард-банк» были переданы помещения по площади меньшие, чем занимаемые Саратовской губернской торгово-промышленной палатой. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. Из договора о передаче имущества в качестве отступного не видно какое именно имущество было передано (продано) ООО КБ «Хард-банк».
9.	 В соответствии с п. 3.3.1. Решения Саратовской городской думы № 15-131 от 20.12.2001 года «О порядке передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Саратова, в целях обеспечения кредитных обязательств» решение о прекращении обязательства путем отступного со стороны муниципального образования должно приниматься мэром города на основании финансово-экономического обоснования комитета по финансам администрации города. Кроме того, при получении кредита комитет по финансам администрации города обязан предоставить заключение о необходимости кредита, целях его использования и об источниках его возврата. С момента заключения кредитного договора до момента получения финансово-экономического обоснования комитета финансов о невозможности гашения кредита прошло менее трех месяцев. Возникающее противоречие между двумя заключениями комитета по финансам города Саратова еще усугубляется тем, что подпунктом 2 пункта 27 Решения Саратовской городской Думы от 28 декабря 2001 г. № 17-144 "О бюджете города на 2002 год" предусмотрено обязательное гашение долговых обязательств, возникших в 2001 году.

Учитывая, что заключением договора об отступном было нарушено право Саратовской губернской торгово-промышленной палаты на приватизацию занимаемых ею помещений, допущены ряд грубых нарушений действующего законодательства РФ, прошу:

1.	Признать договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенный между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенный нотариусом Алдимировой Т.Н. недействительным; 
2.	Признать недействительными сделки, проистекающие из вышеперечисленных договоров.

Приложения: 
1.	Распоряжение мэра № 62-р от 13.02.2002 года «О прекращении кредитных обязательств перед ООО КБ «Хард-банк» - копия из справочной системы «Гарант»;
2.	К/копия договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года;
3.	К/копия договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями № 215 от 01.08.1997 года;
4.	К/копия дополнительного соглашения № 4 от 27.04.2001 к договору безвозмездного пользования; 
5.	К/копия заявки на приватизацию занимаемых помещений Саратовской губернской торгово-промышленной палатой;
6.	К/копия охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры от 20.12.2001 года.
7.	К/копия Устава Саратовской губернской торгово-промышленной палаты;
8.	К/копия свидетельства о регистрации Саратовской губернской торгово-промышленной палаты;
9.	Выписка из протокола общего собрания СГТПП о выборах президента и генерального директора;
10.	Ходатайство об обеспечении иска;
11.	Квитанции об отправке копий искового заявления лицам, участвующим в деле;
12.	Платежное поручение об оплате госпошлины – копия.

Генеральный директор СГ ТПП					Федотов В.И.

Именем Российской Федерации
решение
г. Саратов
25 ноября 2002 года	Дело №А-57-8687/02-18
Арбитражный суд Саратовской области в составе Председательствующего судьи Балашова Ю.И. при участии в судебном заседании представителей:
от истца- Леонов С.Г., Малков Р.В., Логашова Т.И., доверенности обозревались, от ответчика: Михайлова Л.Д., доверенность обозревалась,
от третьих лиц: Дозоров И.В., Ефимова М.С., Герасимов О.А., доверенности обозревались,
при ведении протокола судебного заседания судьей Балашовым Ю.И.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов, к Администрации г. Саратова, о признании недействительным договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.02 г. и признании недействительными сделок, заключенных на основании указанного договора,
третьи лица: ООО КБ «Хард-Банк», г. Саратов, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, ООО «Эффективные системы управления», г. Саратов,
установил:
Саратовская губернская торгово-промышленная палата обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Администрации г. Саратова о признании недействительным договора о передаче имущества в качестве отступного от 19.02.02 г., заключенного между Администрацией г. Саратова и ООО КБ «Хард-Банк» и признании недействительными сделок, совершенных на основании указанного договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению имуществом г. Саратова, ООО КБ «Хард-Банк» и ООО «Эффективные системы управления».
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Представители ответчика и третьих лиц иск не признали по основаниям, изложенным в отзывах на иск.
Для принятия решения суд удалялся в совещательную комнату до 25.11.02 г. до 9-00.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в иске, отзывах на иск, заслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям.
Саратовская губернская торгово-промышленная палата (далее - СГТПП) пользуется помещением общей площадью 3560,5 кв.м., расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Б. Казачья, 30 на основании договора №215 безвозмездного пользования нежилым помещением от 01.08.97 г., заключенным с Комитетом по управлению имуществом г. Саратова. Дополнительным соглашением №4 к указанному договору установлено, что срок договора истекает 05.02.03 г.

-2-
22.11.01 г. Администрация г. Саратова по кредитному договору №56 заключенному ей с ООО КБ «Хард-Банк», получила кредит в сумме 15.000.000 руб. на оплату расчетных документов для осуществления мероприятий, предусмотренных Уставом г. Саратова на срок до 05.02.02 г. с уплатой 20% годовых за пользование кредитом.
В обеспечение своевременного исполнения обязательств по указанному кредитному договору Администрация г. Саратова предоставила Банку залог согласно договору об ипотеке от 22.11.01 г. - недвижимое имущество, принадлежащее Администрации г. Саратова на праве муниципальной собственности.
19.02.02 г. между ООО КБ «Хард-Банк» и Администрацией г. Саратова был заключен договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного. Согласно указанному договору Администрация г. Саратова в связи с невозможностью исполнить обязательство по возврату кредита в сумме 15.000.000 руб., полученного по кредитному договору №56 от 22.11.01 г., передала в качестве отступного в собственность ООО КБ «Хард-Банк» принадлежащее ей на праве муниципальной собственности недвижимое имущество (нежилые помещения): по ул. Б. Казачьей, 30 общей площадью 1293,3 кв.м., по ул. Б. Горной, 147/153 общей площадью 130,3 кв.м., по ул. Московской, 37 общей площадью 221,6 кв.м., по ул. Московской, 47 общей площадью 319,5 кв.м., по ул. Советской, 34 общей площадью 229,6 кв.м., по ул. Чернышевского, 6 общей площадью 164,1 кв.м. и 272,1 кв.м., по ул. Соколовой, 215/130 общей площадью 434,9 кв.м., по ул. Навашина, 5 общей площадью 257,9 кв.м., по ул. Московской, 45 общей площадью 181,7 кв.м. и 71,1 кв.м., в Мирном переулке, 17 общей площадью 256,8 кв.м., по ул. Чапаева, 73/111 общей площадью 238,1 кв.м.
Заключению договора об отступном предшествовало Распоряжение Мэра г. Саратова №62-р от 13.02.02 г. «О прекращении кредитных обязательств перед ООО КБ «Хард-Банк».
Истец указывает на то, что в ноябре 2001 г. СГТПП подала заявку на приватизацию помещений, находящихся в здании по адресу: г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30, подписала охранное обязательство с госорганом. Однако комитет по управлению имуществом г. Саратова в установленные сроки заявку на приватизацию не рассмотрел. Передача здания ООО КБ «Хард-Банк» нарушила право СГТПП на приватизацию занимаемых ею на праве безвозмездного пользования помещений, предусмотренное пунктом 9.1.1 Решения Саратовской городской Думы от 28.12.99 г. №40-388 «О порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова».
Указанный довод истица не основан на законе. Так как истец не является арендатором помещений, он не относится к лицам, имеющим право на приобретение собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений и помещений в соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.94 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 г. №1535.
Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21.07.97 г. №123-ФЗ также не предусмотрено такого способа приватизации муниципального имущества, как выкуп имущества, переданного в безвозмездное пользование.
Поэтому подача истцом заявки на приватизацию помещений не является основанием для признания недействительным договора об отступном.
В соответствии с пунктом 1 статьи 700 Гражданского кодекса РФ ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи, сданной в безвозмездное пользование, третьему лицу. При этом к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

-3-
При разрешении настоящего спора суд учитывает то, что истец вправе безвозмездно пользоваться занимаемыми им нежилыми помещениями независимо от того, кто является их собственником - муниципальное образование или иное юридическое лицо. Соблюдение права истца на безвозмездное пользование занимаемыми им помещениями подтверждается также включением в оспариваемый договор положений об обременении имущества, передаваемого в качестве отступного.
Суд считает, что само по себе отнесение дома по ул. Б. Казачьей, 30 к памятникам истории и культуры не свидетельствует о такой значительности его ценности, что для обращения на него взыскания (отчуждения) необходимо решение суда. Письмом №38 от 29.04.02 г. Управление по историко-культурному наследию Министерства культуры Саратовской области сообщило, что оно не возражает против отчуждения помещений, расположенных в доме №30 по ул. Б. Казачьей при условии использования здания без нанесения ущерба сохранности памятника, его историко-художественной ценности (т.1 л.д. 86). Указанным письмом государственного органа по охране памятников опровергается довод истца о значительности культурной ценности дома и необходимости отчуждения его только по решению суда.
Кроме того, отчуждение помещений в пользу банка осуществлялась не на основании пункта 1 статьи 55 ФЗ «Об ипотеке», а в порядке предоставления отступного в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» передача имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя может осуществляться на основании соглашения об отступном или новации обеспеченного залогом обязательства (статьи 409,414 Гражданского кодекса РФ).
В договоре указана рыночная стоимость переданных нежилых помещений, установленная Заключением Саратовского регионального отделения российского общества оценщиков на 14.12.01 г. В договоре также была указана инвентаризационная стоимость всех передаваемых объектов недвижимости, определенная Бюро технической инвентаризации.
24.04.02 г. ООО КБ «Хард-Банк» и Министерством культуры Саратовской области было подписано охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Казачья, 30 / ул. Вольская, 55 (литер А) - т.1 л.д. 82.
Имущество, переданное в залог банку, и впоследствии переданное банку в качестве отступного, не относится к объектам, перечисленным в пункте 1.4 Порядка передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности г. Саратова в целях обеспечения кредитных обязательств (утв. Решением Саратовской городской думы №15-131 от 20.12.01 г.) Истец не является арендатором помещений, имеющим право на приобретение их в собственность в соответствии с законодательством о приватизации.
Необоснованным является и довод истца о том, что из договора о передаче имущества в качестве отступного не видно, какое именно имущество было передано ООО КБ «Хард-Банк».
И оспариваемый договор, и договор безвозмездного пользования имуществом, заключенный с истцом, содержат необходимые реквизиты, позволяющие определенно установить имущество, являющееся предметом договоров - месторасположение, площадь, нумерация этажей, на которых расположены помещения.
В обоснование заявленного требования о признании недействительным договора об отступном истец указывает также на то обстоятельство, что с момента заключения кредитного договора до - получения финансово-экономического обоснования о невозможности погашения кредита прошло менее 3-х месяцев.

-4-
Однако в данном случае срок, в течение которого соответствующими органами была установлена невозможность погашения полученного муниципальным образованием кредита, не может рассматриваться в качестве основания для признания недействительным договора о передаче имуществ в качестве отступного.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.
Руководствуясь ст. ст. 409, 700 Гражданского кодекса РФ, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
Решил:
В иске Саратовской губернской торгово-промышленной палате, г. Саратов, отказать в полном объеме.
Судья
Балашов Ю.И.

					
Исх.  № _________
от «___» ______________ 2002г.		Арбитражный суд Саратовской области
	
				       от Саратовской Губернской торгово-
промышленной палаты
410600 г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30

по делу № А-57-8687/02-18

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2002 года по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты к администрации города Саратова при участии третьих лиц: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, ООО КБ «Хард-банк», ООО «Эффективные системы управления»
 «О признании договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенного между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенного нотариусом Алдимировой Т.Н. недействительным; о признании ничтожными сделок, проистекающих из вышеперечисленного договора»

КАССАЦИОННАЯ ЖАЛОБА

Саратовская губернская торгово-промышленная палата обратилась в суд с иском к Администрации г. Саратова о признании договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенного между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенного нотариусом Алдимировой Т.Н. недействительным; о признании ничтожными сделок, проистекающих из вышеперечисленного договора. Решением суда от 25 ноября 2002 года в иске отказано в полном объеме.

С решением суда не согласны по следующим основаниям:

1.	Указывая в решении, что наше право на приватизацию занимаемых нами на праве безвозмездного пользования помещений не нарушено, суд, рассмотрев наше заявление на приватизацию, руководствовался «Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.1994», утвержденными Указом президента РФ № 1535 от 22.07.94г.. Однако, указанные положения, в соответствии с Указом Президента РФ от 21 мая 1999 г. N 632 «Об особенностях применения Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94 года», применяются при проведении приватизации объектов муниципальной собственности в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного самоуправления не определены другие порядок и условия приватизации таких объектов. Порядок приватизации муниципальной собственности города Саратова на тот момент регулировался Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова» (с изменениями от 23 мая 2000 г., 31 мая 2001 г.). Занимаемое нами помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30, отнесено к памятникам истории и архитектуры на основании Решения Саратовского облисполкома от 16.01.1986 года №18, следовательно, его приватизация должна была проводиться в соответствии с правилами, установленными разделом 9 указанного порядка. В соответствии с п. 9.2.1 утвержденного Решением №40-388: «заявка на приватизацию зданий отнесенных к памятникам и находящихся в муниципальной собственности может быть подана заявителем в любой момент действия документально оформленных отношений аренды или пользования». В п. 9.1.1, на который ссылается суд в своем решении, прямо указано «приватизируются следующие объекты нежилого фонда, отнесенные к памятникам истории и культуры, сданные в аренду (находящиеся в долгосрочном пользовании; на балансе)…». СГТПП имела право на приватизацию занимаемых ею помещений и подала заявку на приватизацию в соответствии с п.9.2.1 вышеуказанного Порядка приватизации. Указанное обстоятельство не отрицается и не оспаривается Комитетом по управлению имущества города Саратова, но Комитет так и не рассмотрел ее в установленный законом срок.
2.	Судом был оставлен без внимания вопрос о том, что в соответствии с п.3. ст.15 Федерального закона от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», информация о продаже государственного или муниципального имущества должна быть опубликована не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества. В соответствии с п. 10.1 действовавшего на момент приватизации ООО КБ «Хард-банк» муниципального недвижимого имущества «Порядка приватизации муниципальной собственности города Саратова» утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова» и ст. 8 «Положения о продаже на аукционе государственного или муниципального имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 27 марта 1998 г. N 356) (с изменениями от 17 сентября 1998 г., 21 ноября 2001 г.) информационное сообщение должно быть опубликовано не менее чем за тридцать дней до продажи. Отсутствие публикаций в СМИ о приватизации недвижимого имущества нарушает не только наше право, но и права всех граждан и юридических лиц на участие в приватизации.
3.	Суд считает, что само по себе отнесение здания к памятникам истории и культуры  не свидетельствует о такой значительности, что для обращения на него взыскания необходимо решение суда. С выводами суда не согласны, т.к. в соответствии с Положением об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 г. N 1487) «к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации относятся расположенные на ее территории историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства». Здание, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30 является памятником архитектуры, в соответствии с приложением к решению облисполкома от 16.01.1986 г. №18, что свидетельствует о его значительной ценности. 
4.	По мнению суда, заключение договора об отступном в соответствии со ст.  409 ГК РФ, в которой содержатся общие положения, касающиеся наложения взыскания на заложенное имущество и исполнения обязательства путем отступного, соответствует действующему законодательству. Однако, применительно к недвижимому имуществу, являющемуся собственностью муниципальных органов, данные нормы следует рассматривать с учетом требований ст. 217 ГК РФ и закона от 21.07.97 г. №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ». В ст. 217 ГК РФ говорится, что имущество,  находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц исключительно в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества положения, предусмотренные ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Ст. 217 ГК РФ устанавливает общее соотношение между гражданским законодательством и законодательством о приватизации. При этом общие правила ГК РФ о приобретении и прекращении права собственности распространяются на эти отношения  только при отсутствии специальных указаний в законодательстве о приватизации.  Гражданским кодексом признается верховенство законодательства о приватизации при регулировании правоотношений, возникающих при передаче муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц. 
Федеральным законом №123-ФЗ от 21.07.97 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» установлен исчерпывающий перечень способов отчуждения муниципального имущества (ст. 16).  Передача имущества в качестве отступного  законодательством о приватизации не предусмотрена.  Кроме того, п.3 ст.16 Федерального закона №123-ФЗ от 21.07.97 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» прямо запрещена продажа (передача) кредиторам права собственности на муниципальное имущество в зачет внутренних и внешних долговых обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, а равно обмен государственного или муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары и услуги), а по определению понятия отступного, данному в ст. 409 ГК РФ, в рассматриваемом случае отступное это передача имущества вместо исполнения денежного обязательства, т.е. передача имущества в зачет внутреннего долгового обязательства.
5.	Ссылка суда на п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» не правомерна, т.к. оно регулирует только общие положения об обязательствах обеспеченных залогом, закрепленные в Гражданском кодексе.
6.	Ссылка суда на то, что в договоре об отступном указана цена договора, складывающаяся из рыночной оценки всех переданных нежилых помещений, не соответствует действительности. В договоре не указана рыночная стоимость двух объектов: нежилые помещения общей площадью 164.1 кв.м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу г. Саратов, ул. Чернышевского, 6 и нежилые помещения общей площадью 181,7 кв.м. в подвале одноэтажного жилого дома, литер А, по адресу г. Саратов, ул. Московская, 45. Рыночная и инвентаризационная оценка данных помещений отсутствуют, следовательно, в связи с отсутствием в договоре стоимости двух из тринадцати переданных объектов недвижимости, нельзя установить общую стоимость договора даже путем сложения. Таким образом, общая стоимость передаваемого недвижимого имущества в договоре об отступном отсутствует. Учитывая, что в соответствии с п.3 ст.55 «Закона об ипотеке (Залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, то на основании ст. 555 ГК РФ, в случае отсутствия в договоре условий о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
7.	ООО КБ «Хард-банк»  заключил охранное обязательство на недвижимый памятник истории и культуры  (ул. Большая Казачья, 30) только 24.04.02 г., т.е. после заключения договора об отступном, хотя  в   п. 9.1.3. порядка, утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова» в качестве обязательного условия продажи нежилых помещений в зданиях, отнесенных к памятникам, является предварительное оформление Покупателем охранного обязательства с Госорганом.
8.	Суд также счел необоснованными ссылки истца на то обстоятельство, что невозможно определить расположение проданных помещений в здании по ул. Большая Казачья, 30. В соответствии со ст. 554 ГК РФ «в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества». При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. В оспариваемом договоре о передаче имущества в качестве отступного ООО КБ «Хард-банк», в здании по ул. Большая Казачья, 30, были переданы помещения по площади меньшие, чем занимаемые Саратовской губернской торгово-промышленной палатой, конкретные помещения не указанны, их можно определить только наугад. В договоре приведена общая площадь передаваемых помещений на каждом из этажей здания, однако не указан их состав - из каких комнат какой площади они состоят.  Из договора не  видно какая часть помещений, расположенных в составе другого имущества, в здании по адресу:. г. Саратов, ул.Большая Казачья, 30 была передана ООО КБ «Хард-банк». 
9.	В ходе судебного заседания суд не рассмотрел ссылки истца на то, что при получении кредита комитет по финансам администрации города обязан предоставить заключение о необходимости кредита, целях его использования и об источниках его возврата. Ссылка в решении суда на то, что сам по себе малый срок, прошедший между получением кредита и выдачей заключения о невозможности его возврата не является основанием для признания договора о передаче имущества в качестве отступного недействительным, не является обоснованной, поскольку именно крайне малый срок и отсутствие вышеуказанного обоснования свидетельствуют о том, что целью получения кредита, который заведомо невозможно вернуть, являлось не собственно кредитование, а отчуждение муниципальной собственности. Такая сделка является недействительной в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ. Судом не были истребованы от администрации финансово-экономическое обоснование комитета, в котором отражаются цели его использования и источники возврата.

Учитывая изложенное, считаем, что судом неправильно применены нормы материального права и не исследованы все обстоятельства дела, руководствуясь ст.ст. 257,269,270 АПК РФ

ПРОШУ:

3.	Отменить решение Арбитражного суда Саратовской области суда от 25.11.2002 года. 
4.	Признать договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенный между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенный нотариусом Алдимировой Т.Н. ничтожным; 
5.	Признать недействительными сделки, проистекающие из вышеперечисленных договоров.

Приложения:
1.	Копия оспариваемого решения;
2.	Платежное поручение об оплате госпошлины;
3.	Квитанции об отправке копий апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле;
4.	Выписка из протокола общего собрания членов Саратовской губернской торгово-промышленной палаты о назначении Федотова В.И. генеральным директором;

Генеральный директор СГ ТПП				Федотов В.И.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Постановление
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений арбитражного суда,
не вступивших в законную силу
г. Саратов	Дело № 8687/02-18
12.612003
Арбитражный суд Саратовской области в составе:
Председательствующего Провоторовой Т.В.
Судей: Веряскиной С.Г., Христофоровой Н.В.
Протокол вел: помощник судьи Хурсулова Ю.А.
При участии в заседании:
от истца - Малков Р.В., по доверенности; Леонов СТ., по доверенности; Лагашова
Т.И., по доверенности;
от ответчика - Михайлова Л.Л., по доверенности; Даниленко Г.Ю., по доверенности;
от третьих лиц - ООО КБ «Хард-банк» - Ефимова М.С., по доверенности, Баранов И.Г., по доверенности; от Комитета по управлению имуществом г. Саратова - Дубровина О.А., по доверенности; от ООО «Эффективные системы управления» - Герасимов О.А., по доверенности.
Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца Саратовской Губернской торгово-промышленной палаты на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2001 г. по делу № 8687/02-18 по иску Губернской торгово-промышленной палаты к Администрации г. Саратова третьи лица ООО КБ «Хард-банк», Комитет по управлению имуществом г. Саратова, ООО «Эффективные системы управления» о признании договора об отступном недействительным
	(Балашов Ю.И.)	
(фамилия судей, принявших судебный акт)
установил:
Заявлен иск о признании недействительным договора о передаче имущества в качестве отступного от 19.02.02 г., заключенного между ответчиком и ООО КБ «Хард-банк», и признании недействительными сделок, совершенных на основании указанного договора.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Истец не согласился с данным решением, поэтому обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить и иск удовлетворить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в частности на том основании, что сделка по передаче муниципального имущества по договору

-2-
об отступном не соответствует положениям ст. 217 ГК РФ, устанавливающим возможность приобретения прав на имущество, находящееся в муниципальной собственности, только в рамках законодательства о приватизации.
Представитель ответчика возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает принятое по делу решение законным и обоснованным и просит оставить его баз изменения, муниципальное имущество было отчуждено на общих основаниях, установленных ГК РФ, по гражданско-правовой сделке, а не в рамках приватизации.
Представители третьих лиц также возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.
До принятия постановления по делу в судебном заседании открытом 11.02.2003 г. объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 12.02.2003 г.
В заседании стороны представили документы, подтверждающие, изложенные ими в отзывах доводы и возражения, а также документы, запрошенные по определению суда. С представленными документами ознакомлены все лица, участвующие в деле, представленные документы приняты и исследованы судом.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, в том числе в отношении вновь представленных документов, судебная коллегия находит, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела между ответчиком - Администрацией г. Саратова и третьим лицом - ООО КБ «Хард-банк» 22.11.2001 г. был заключен кредитный договор № 56, в соответствии с которым Администрацией г. Саратова был получен кредит на сумму 15 000 000 руб.
Получение ответчиком кредита обусловлено сложившимся дефицитом местного бюджета.
В соответствии с положением об Администрации г. Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.06.2000 г. № 46-464, администрация города Саратова осуществляет мероприятия по увеличению доходной части бюджета города, целевому и эффективному использованию бюджетных средств, организует казначейскую систему исполнения бюджета.
Согласно ст. 96 Бюджетного кодекса РФ источниками финансирования местного бюджета могут быть внутренние источники, в том числе и кредиты, полученные от кредитных организаций.
Решением Саратовской городской Думы № 55-540 от 20.12.2000 г. утвержден бюджет г. Саратова на 2001 год, в соответствии с которым размер дефицита на 2001 г. составил 168 870, 0 тыс. рублей.
Решением Саратовской городской Думы от 22.11.2001 г. № 14-108 «О внесении изменений и дополнений в решение Саратовской городской Думы от 20.12.2000 г. № 55-540. «О бюджете города на 2001 год» размер дефицита установлен в сумме 190 563,5 тыс. руб.
Поэтому муниципальным образованием кредит был получен на законных основаниях. Средства, полученные по кредиту, имели целевое назначение - погашение задолженности по обязательствам организаций, финансируемых и дотируемых из городского бюджета, и были направлены на погашение задолженности по топливно-энергетическим ресурсам.

-3-
Фактическое получение кредита подтверждено платежным поручением № 922 от 22.11.2001 г. на сумму 15 000 000 руб. на счет Комитета по финансам г. Саратова в ГРКЦ ГУ ЦБ РФ по Саратовской области, а также выплатой процентов по кредиту в сумме 616 438,35руб.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком - Администрацией г. Саратова было предоставлено в залог имущество, находящееся в муниципальной собственности, согласно договору ипотеки от 22.11.2001г.
По состоянию на 05.02.2002 г. ответчик не имел возможности погашения суммы кредита, что подтверждено финансово-экономическим обоснованием комитета по финансам администрации города по вопросу погашения кредита в объеме 15 млн. рублей, предоставленного АКБ «Хард-банк».
В соответствии со ст. 124 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами, и в соответствии с ст. 126 ГК РФ муниципальные образования по своим обязательствам отвечают принадлежащим им на праве собственности имуществом. В соответствии с ст. 100 Бюджетного кодекса муниципальный долг полностью и без условий обеспечивается муниципальным имуществом, составляющим муниципальную казну. Полномочия Администрации г. Саратова по распоряжению муниципальным имуществом определены Уставом города Саратова (ст. 29) и Положением об администрации города Саратова и обусловлены положением ст. 29 Федерального закона «Об общих принципах организации местного управления в РФ», в соответствии с которым, органы местного самоуправления вправе отчуждать объекты муниципальной собственности в установленном порядке.
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного, поэтому ответчик в целях погашения долговых обязательств был вправе взамен исполнения денежного обязательства по кредитному договору предоставить отступное - передать часть муниципального имущества.
Статьей 217 ГК РФ предусмотрена возможность передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. В данном случае передача муниципального имущества обусловлена необходимостью погашения кредитных обязательств муниципального образования, поэтому на рассматриваемые правоотношения действие ст. 217 ГК РФ не распространяется.
В соответствии с приведенными нормами отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, осуществлено не в рамках законодательства о приватизации, а в рамках гражданско-правовых отношений, регулируемых нормами Гражданского кодекса РФ и в соответствии с нормами Бюджетного Кодекса РФ.
Полученный ответчиком кредит, в соответствии со ст. 104 Бюджетного кодекса РФ был использован для покрытия дефицита местного бюджета, обязательства муниципального образования, возникшие из кредитного договора, были прекращены отступным - передачей муниципального имущества в соответствии с ст. 409 ГК РФ. Поэтому к данным правоотношениям нормы о приватизации, а также нормы, регулирующие порядок обращения взыскания на

-4-
заложенное имущество не применимы, а доводы апелляционной жалобы о нарушении при передаче муниципального имущества законодательства о приватизации не основаны на Законе.
В соответствии с договором об отступном от 19.02.2002 г. было передано в качестве отступного 13 муниципальных нежилых помещений, в том числе помещения по адресу г. Саратов, Б. Казачья, 30, площадью 1 293,3 кв.м.
Договор об отступном был исследован судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции, и установлено, что договор соответствует требованиям гражданского законодательства. Довод истца о том, что оценка переданных объектов недвижимости не была проведена, не соответствует материалам дела. Ответчиком в материалы дела представлен отчет о проведении оценки переданных по договору об отступном нежилых помещений, выполненная ООО «Оценка оборудования и транспорта», имеющим соответствующую лицензию на проведение оценки объектов недвижимости (лицензия от 12.09.2001 г. № 001001). Рыночная стоимость объектов определена по состоянию на 14.12.2001 г., и соответствует указанной в договоре рыночной стоимости объектов.
Довод апелляционной жалобы о том, что при отчуждении нежилых помещений по адресу г. Саратов, Б. Казачья, 30 покупателем предварительно не оформлено охранное обязательство, что является нарушением порядка, установленного Решением Саратовской городской Думы от 28.12.1999 г. № 40-388 «О порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова» не принимается во внимание. Указанным Решением установлен порядок приватизации, в данном случае в силу вышеизложенного отчуждение объектов муниципальной собственности осуществлено вне рамок законодательства о приватизации, поэтому, порядок приватизации не применим. Обстоятельство, которое указывает истец, что охранное обязательство заключено 24.04.2002 г., не влечет недействительности договора об отступном.
Истец, на момент передачи муниципального имущества, в том числе нежилых помещений по адресу г. Саратов, Б. Казачья, 30, в качестве отступного, занимал по указанному адресу помещения площадью 3 560,5 кв.м. по договору безвозмездного пользования № 215 от 01.08.1997 г., срок действия договора дополнительным соглашением № 4 от 27.04.2001 г. к нему установлен до 05.02.2003 г.
В рамках законодательства о приватизации наличие договора безвозмездного пользования муниципальными помещениями не предусматривает возникновение у истца преимущественного права на их приватизацию. Нежилые помещения по ул. Б. Казачья, 30 не были включены в программу приватизации, и не подлежали обязательной приватизации, поэтому судом первой инстанции на основе анализа норм законодательства о приватизации сделан правильный вывод о том, что подача истцом заявки на приватизацию занимаемых по договору безвозмездного пользования помещений не влечет недействительности договора об отступном.
Кроме того, истец, заявляя требования о признании договора об отступном недействительным и признании недействительными сделок, занимает только нежилые помещения по адресу г. Саратов, Б. Казачья, 30, к не имеет никакого отношения к остальным 12 объектам муниципальной собственности, переданным по договору об отступном ООО КБ «Хард-банк». Из исковых требований непонятно какие сделки истец проект признать недействительными, хотя судом

-5-
первой инстанции предлагалось истцу уточнить исковые требования по п. 2 искового заявления (л.д. 2,124 том I). Поэтому у истца отсутствует право на заявление таких требований.
При данных обстоятельствах судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не находит оснований для отмены принятого на законных основаниях решения. Судом первой инстанции к спорным правоотношениям правильно применены нормы гражданского законодательства, а приведенные истцом основания не влекут недействительности заключенного в рамках гражданско-правовых отношений договора об отступном. Поэтому судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 268-271 АПК РФ, апелляционная инстанция арбитражного суда Саратовской области

ПОСТАНОВИЛА:

Решение по делу № 8687/02-18 от 25.11.2002 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.

Председательствующий по  делу
Судья арбитражного суда
Саратовской области                                                   Т.В.Провоторова

Судьи арбитражного суда
Саратовской области                                                           С.Г.Веряскина
Н.В.Христофорова

					
Исх.  № _________
От «___» ______________ 2003г.		Федеральный арбитражный суд 
Поволжского округа
420066 Казань, ул. Правосудия, д.2	
				
от Саратовской губернской торгово-
промышленной палаты
410600 г. Саратов, ул. Большая Казачья, 30

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2002 года по делу № А-57-8687/02-18 по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты к 
Администрации города Саратова
410600 г. Саратов, ул. Первомайская, 78
при участии третьих лиц: 
Комитета по управлению имуществом 
г. Саратова,
410600 г. Саратов, ул. Театральная, 7
ООО КБ «Хард-банк», 
410005 г. Саратов, ул. Пугачевская, 161
ООО «Эффективные системы управления»
410005 г. Саратов, ул.Пугачевская, 161
 «О признании договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенного между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенного нотариусом Алдимировой Т.Н., недействительным; о признании ничтожными сделок, проистекающих из вышеперечисленного договора»

КАССАЦИОННАЯ ЖАЛОБА

12.02.2003 года в апелляционной инстанции была рассмотрена жалоба СГТПП на решение Арбитражного суда Саратовской области  по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты к Администрации г. Саратова о признании договора о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенного между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице Администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» и удостоверенного нотариусом Алдимировой Т.Н., недействительным; о признании ничтожными сделок, проистекающих из вышеперечисленного договора. 
Постановлением апелляционной инстанции решение по делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
С постановлением суда не согласны. Считаем, что суд неправильно применил нормы материального права и не дал должной оценки материалам дела. Судом апелляционной инстанции  и судом первой инстанции были неверно истолкованы и применены нормы законодательства, регулирующие порядок и способы отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего публично-правовому образованию,  что привело к неправильному разрешению спора и  вынесению решения.
1. При вынесении решения суд, рассматривая правомерность передачи муниципального имущества в счет долговых обязательств по кредитному договору №56 от 22.09.01., ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 126 ГК РФ муниципальные образования по своим обязательствам отвечают имуществом, принадлежащим им на праве собственности, счел возможным  руководствоваться ст. 124 ГК РФ. В соответствие с данной нормой, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. 
Применив принцип равенства участников правоотношений – публично-правового образования с одной стороны и частного предприятия с другой стороны, -  суд считает, что отчуждение муниципального имущества в частную собственность может осуществляться не в рамках законодательства о приватизации, а в рамках гражданско-правовых отношений, регулируемых нормами Гражданского Кодекса РФ.
Такая позиция суда делает  возможным отчуждение муниципального имущества любыми способами, которые предусмотрены Гражданским Кодексом. 
Однако п. 2 ст. 124 ГК РФ, на которую сослался суд, в качестве подтверждения права муниципального образования на передачу имущества по договору об отступном, гласит, что участие  муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, может быть ограничено законом. Данная норма, введенная законодателем, реализует давно и, безусловно, признанный принцип поглощения общего закона специальным. 
В соответствии со ст.3 ГК РФ «Гражданское законодательство состоит из Гражданского Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов». 
Статьей 217 ГК РФ «Приватизация государственного и муниципального имущества» устанавливается необходимость применения особого порядка отчуждения муниципального имущества способами, закрепленными в законодательстве о приватизации. На момент отчуждения имущества Администрацией г. Саратова на основании ст. 409 ГК РФ по договору об отступном действовал Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
Закон о приватизации и является той специальной нормой, тем ограничением, который в ст. 16 закрепил исчерпывающие способы отчуждения государственного и муниципального имущества. Данный закон устанавливает организационные и правовые основы преобразования отношений собственности посредством приватизации государственного и муниципального имущества. 
Несмотря на то, что положениями статьи 3 Закона сфера его действия ограничена, Закон не применяется в отношении только тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых осуществляется на основе других законов, например Закона "О приватизации государственного и муниципального жилищного фонда", или вообще запрещена. 
Пункт 3 ст.16 Закона устанавливал, что:  «Продажа (передача) кредиторам права собственности на государственное или муниципальное имущество в зачет внутренних и внешних долговых обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, а равно обмен государственного или муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары и услуги), не допускается».
В данном случае целью договора об отступном в соответствии с п.2 вышеназванного договора является обеспечение кредитных обязательств, по договору кредита №56, заключенного между ООО КБ «Хард-банк» и Администрацией города Саратова. 
Мы не отрицаем, что муниципальное образование отвечает  по своим обязательствам всем своим имуществом. Однако ни законодательство, ни кредитный договор не обязывают должника передать кредитору заложенное имущество в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. В данном случае нормы законов надо рассматривать параллельно. Закон о приватизации запрещает зачет долговых обязательств и в то же время устанавливает, что его нормы неприменимы при обращении взыскания на имущество по решению суда.  В данном случае противоречия не возникает. Законодатель установил определенный порядок гашения долговых обязательств – по решению суда. Ст.ст. 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"  предусматривает проведение аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом. В соответствии с таким порядком, имущество реализуется по максимально высокой цене, все желающие приобрести такое имущество могут реализовать свои права и приобрести муниципальное имущество. При соблюдении данного порядка остаток денежных средств поступает в бюджет  города.
Действием ст.12 ГК РФ, а также ст. 13 АПК РФ суду предоставляется право самостоятельно решать вопрос о применении норм права лишь в отношении подзаконных нормативных актов. 
Исходя из этого, основания не применять нормы закона о приватизации при рассмотрении спора о признании недействительным договора об отступном при отчуждении муниципального имущества в частную собственность у суда отсутствуют.
Вывод: Отчуждение муниципального имущества было произведено в рамках гражданского законодательства, хотя ст.217 ГК РФ предусмотрено применение специального порядка передачи муниципального имущества в частную собственность - в соответствии с законодательством о приватизации. В соответствии со ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» осуществление приватизации муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных Федеральным законом, не допускается, а соответствующие сделки приватизации признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.
2. Как следует из оспариваемого нами договора  об отступном удостоверенным нотариусом рыночная стоимость муниципальных объектов недвижимого имущества проведена Саратовским региональным отделением Российского общества оценщиков.
В заседание, ответчиками были предоставлены отчеты об оценке недвижимого имущества ООО «Оценка оборудования и транспорта», которые были проведены на основании договора №12а от 05.12.01 года. Предметом договора является проведение оценочной стоимости с целью залога имущества для получения кредита (п.1.1. договора). На основании этой оценки был заключен кредитный договор и договор об ипотеке. 
В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки обязательно:  
- при использовании объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; 
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям;
Оценка производится на основании договора, в котором стороны оговаривают цель, для которой проводится оценка. Следовательно, оценочная стоимость действительна только для тех целей, в соответствии с которыми она проводилась.
При заключении же договора об отступном оценка муниципального имущества не проводилась, ответчики не смогли предоставить документы, подтверждающие проведение оценки. В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые  должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами и суд должен оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства (ст.71 АПК РФ). Несмотря на это, суд посчитал достаточным для заключения договора об отступном, документов об оценки, которая производилась ООО «Оценка транспорта и оборудования», для получения залога. Судом не была дана должная оценка материалам дела, касающимся проведенной оценки муниципального имущества. При вынесении решения не был принят во внимание тот факт, что  в договоре об отступном заключение, о рыночной стоимости недвижимого имущества представлено Саратовским региональным отделением Российского общества оценщиков, а документы предоставлены от иной организации. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии документов, подтверждающих проведение оценки при отчуждении имущества. 
Кроме того, вызывает недоумение тот факт, что оценочная стоимость нежилых помещений переданных банку, по договору об отступном с точностью до рубля, составила сумму равную задолженности  в размере 14. 056.485 рублей по договору кредита №56 от 22.11.01. 
Вывод: Рыночная оценка недвижимого имущества для целей  его передачи по договору об отступном не проводилась, что является нарушением ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 
3. Суд не принял во внимание необходимость заключения охранного обязательства, т.к. считает, что сделка между Администрацией города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» совершена не в рамках законодательства о приватизации. С этим выводом не согласны, т.к. считаем, что все сделки, по которым происходит отчуждение муниципального имущества в частную собственность, должны заключаться в соответствии с законодательством о приватизации (за исключением ограничений, установленных ст.3). 
Нежилое помещение, переданное по договору об отступном, расположенное по адресу ул. Большая Казачья, 30 является памятником  архитектуры местного значения (особняк Петрова, 1911 г.) на основании решения исполнительного комитета №18 от 16.01.86 года. 
В соответствии с п. 9.1.3. порядка, утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова», в качестве обязательного условия продажи нежилых помещений в зданиях, отнесенных к памятникам истории и культуры, является предварительное оформление Покупателем охранного обязательства с Госорганом. Охранное обязательство в период отчуждения имущества,  заключено не было.
Вывод: Покупателем - ООО КБ «Хард-банк», не было предварительно оформлено охранное обязательство на памятник архитектуры, чем нарушен п. 9.1.3. порядка, утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова»
4. Законом о приватизации гражданам и юридическим лицам предоставлено право  участвовать в приватизации муниципального имущества. Нами была подана заявка на приобретение помещений, принадлежащих нам на праве безвозмездного пользования, ответ на которую нами получен не был. 
Прошу суд обратить внимание на то обстоятельство, что  в данном случае было нарушено не  преимущественное право на приватизацию, а права всех субъектов гражданских правоотношений в том числе право Саратовской губернской торгово-промышленной палаты на участие в приобретении муниципального имущества на конкурсной основе. 

На основании вышеизложенного, учитывая, что договор об отступном был заключен с нарушением положений ст.217 ГК РФ, ст. 16 Закона от 21.07.97 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», ст. 8 закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 9.1.3.  порядка, утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 28 декабря 1999 г. N 40-388 «О Порядке приватизации муниципальной собственности города Саратова», в результате чего было нарушено право граждан и юридических лиц, в том числе право Саратовской губернской торгово-промышленной палаты на участие в приобретении муниципального имущества,  руководствуясь ст.29 закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»,  ст.287 АПК РФ

ПРОШУ:

1.	Отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.11.2002 года и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2003 года по делу №А-57-8687/02-18.
2.	Признать договор о передаче недвижимого имущества в качестве отступного от 19.02.2002 года, заключенный между муниципальным образованием – городом Саратовом в лице администрации города Саратова и ООО КБ «Хард-банк» недействительным.
3.	Признать недействительными сделки, проистекающие из  договора об отступном.

Приложения:

1.	К/копия решения суда от 25.11.2002 года;
2.	К/копия постановления суда апелляционной инстанции от 12.02.2003 года;
3.	Выписка из протокола;
4.	Платежное поручение об оплате госпошлины;
5.	Ходатайство об обеспечении иска;
6.	Квитанции, подтверждающие отправку кассационной жалобы лицам, участвующим в деле.

Генеральный директор СГТПП				Федотов В.И.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Правосудия, д. 2, тел. (8432) 43-99-41
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Казань 								Дело №А57-8687/02-18
25 апреля 2003 года

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
в составе:
председательствующего Газизовой Г.Ю.,
судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,
при участии
от истца - Леонова С.Г. - доверенность от 21.04.2001 г.,
от ответчика - 1 .Михайловой Л.Л. - доверенность от 03.02.2003г. № 02-44М,
третьи лица:  1 .ООО.«Коммерческий банк «Хард-Банк», - не явился, извещен,
2.Комитет по управлению имуществом г. Саратова -.Дубровиной О.А.
-доверенность от 10.09.2002г. № 02-08/1
З.ООО Эффективные системы управления», - не явился, извещен.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов.
на решение от 25.11.2002г. (судья Балашов Ю.И.) и постановление апелляционной инстанции от 12.02.2003г. (председательствующий Провоторова Т.В., судьи Веряскина С.Г., Христофорова Н.В.) арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-8687/02-18,
по иску Саратовской губернской торгово-промышленной палаты, г. Саратов, к администрации г. Саратова, г. Саратов, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Хард-Банк», г. Саратов. Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, о признании недействительными договора от 19.02.2002г. об отступном и сделок, связанных с ним, по докладу судьи Королевой Н.Н.,
УСТАНОВИЛ:

Исковые требования мотивированы тем, что договор от 19.02.2002г. об отступном не соответствует п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т.к. здание по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова, переданное залогодержателю, является-памятником истории и культуры, а также - ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с отсутствием оценки рыночной стоимости  передаваемых зданий.

Поэтому сделки купли-продажи, осуществленные новым собственником зданий, являются также ничтожными.
Определением от 16.10.2002г. арбитражный суд привлек 000 «Эффективные системы управления» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Решением    от    25.11.2002г.,    оставленным    без     изменения    постановлением отказал.
При этом суд признал, что при заключении соглашения об отступном правила п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке», ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются, а у истца - отсутствует право на предъявление иска.
В кассационной жалобе Саратовская губернская торгово-промышленная палата просит судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель жалобы считает, что суд незаконно не принял во внимание требования п. 3 ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
Кроме того, суд не учел, что при заключении соглашения об отступном не проводилась оценка отчуждаемого муниципального имущества, что является нарушением ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а также - нарушены права заявителя.
Был объявлен перерыв в судебном заседании с 24.04. по 25.04.2003г. в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа, проверив законность оспариваемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, считает судебные акты подлежащими отмене в части .
Из материалов дела следует, что в порядке обращения взыскания на заложенное имущество по обязательствам собственника (администрации г. Саратова - ответчик) было заключено нотариально удостоверенное соглашение от 19.02.2002г. между залогодержателем, ООО «Коммерческий банк «Хард-Банк» (третье лицо) и залогодателем. администрацией г. Саратова, об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (договор от 22.11.2001 об ипотеке) без обращения в суд путем передачи этого имущества в собственность залогодержателя в качестве отступного и о прекращении кредитных обязательств администрации г. Саратова по кредитному договору от 22.11 .2001 г. № 56, срок исполнения по которому наступил.
При  этом  в  качестве отступного  было  передано  муниципальное имущество нежилые помещения на 1 и 2 этажах, подвале площадью 1293,3 кв.м. в двухэтажном здании по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова, входящие в состав нежилых помещений, переданных Саратовской     губернской    торгово-промышленной     палате     (истец)     в    безвозмездное пользование по договору от 0 1 .08. 1 997г.
Считая, что его права безвозмездного владения нежилыми помещениями могут быть нарушены при изменении стороны в договоре о безвозмездном пользовании (л.д. 9, т. 2). истцом заявлен иск о признании ничтожным указанного соглашения.
Право на предъявление подобного иска предусмотрено п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Однако право на обращение в суд с иском в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит истцу лишь в оспаривании части сделки, касающейся передачи нежилых помещений в качестве отступного в здании по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова.
Отказывая в иске, судом сделан вывод об отсутствии нарушений норм права при заключении соглашения от 19.02.2002г.
Между тем, материалы дела свидетельствуют о том, что здание по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова относится к памятникам архитектуры и градостроительства местного значения (л.д. 4 1 . т. 2).

Следовательно, здание имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
В силу п. 3 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, когда предметом залога является имущество, имеющего значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
Таким образом, в указанном случае закон не допускает удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Кроме того, правомерен довод заявителя жалобы о том, что не допускается продажа (передача) кредиторам права собственности на муниципальное имущество в зачет внутридолговых обязательств муниципальных образований, а равно обмен муниципального имущества на иное имущество (денежные средства, товары, услуги) согласно п. 3 ст. 16 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
Следовательно, передача в собственность залогодержателю части нежилых помещений площадью 1293,3 кв.м. в здании по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова в качестве отступного не соответствует закону и на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.
Поэтому отказ в иске о признании ничтожным спорного соглашения от 19.02.2002г. в части является незаконным, и судебные акты в указанной части подлежат отмене.
В этой связи являются ничтожными и все последующие сделки купли-продажи, совершенные с незаконно переданным в собственность ООО «Коммерческий банк «Хард-Банк» недвижимым имуществом по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова.
Руководствуясь статьями 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 25.11.2002г. и постановление апелляционной инстанции от 12.02.2003г. арбитражного суда Саратовской области по делу № Л57-8687/02-1 8 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Признать ничтожным соглашение от 19.02.2002г. об отступном в части передачи ООО «Коммерческий банк «Хард-Банк» нежилых помещений площадью 1293,3 кв.м. на первом и втором этажах и в подвале двухэтажного здания по ул. Большая Казачья, 30 г. Саратова.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятии.
Председательствующий                                                                                       Г.Ю.Газизова

Судьи       									H.H. Королева 
 										 К.Р. Гарифуллина

Примечание редактора: последнее постановление было обжаловано Администрацией г.Саратова в высший Арбитражный суд РФ, но этой жалобы по чисто  техническим причинам мы пока опубликовать не можем.